Kiracı ve ev sahibi ilişkilerinde son yıllarda en çok tartışılan konu şüphesiz tahliye süreçleridir. Kiracınızla tahliye konusunda sorun yaşıyorsanız veya mülkünüzü kiraya verirken gelecekte sorun yaşamak istemiyorsanız, elinizdeki en güçlü hukuki enstrüman tahliye taahhütnamesidir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kiralayanın (ev sahibinin) elini güçlendiren ve tahliye sürecini en hızlı sonuçlandıran yöntemdir. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için kanunun aradığı sıkı şekil şartlarına uyması gerekir. Ufacık bir tarih hatası bile taahhütnameyi geçersiz kılabilir.
Bu yazımızda; tahliye taahhütnamesinin ne olduğunu, geçerlilik şartlarını, noterden yapılmasının zorunlu olup olmadığını ve tahliye sürecinin nasıl işlediğini bir hukukçu gözüyle, tüm detaylarıyla inceledik.
Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?
Kısaca tanımlamak gerekirse tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiraladığı taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak beyan ettiği yazılı bir belgedir.
Normal şartlarda Türk hukukunda kiracıyı çıkarmak (özellikle 10 yıllık uzama süresi dolmadan) oldukça zordur. Ancak elinizde kanuna uygun düzenlenmiş bir taahhütname varsa, “ihtiyaç”, “tadilat” gibi başka bir sebep göstermeksizin kiracının tahliyesini isteyebilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Yargıtay kararları ve Türk Borçlar Kanunu (TBK Madde 352) ışığında, bir taahhütnamenin tahliye sonucunu doğurabilmesi için şu 4 şartı mutlaka taşıması gerekir:
- Yazılı Olmalıdır: Taahhütname sözlü olamaz, mutlaka yazılı olmalıdır. (Adi yazılı veya noter onaylı olabilir).
- Tarih Belirtilmelidir: Tahliyenin gerçekleşeceği tarih net olarak (Gün/Ay/Yıl) yazılmalıdır.
- Kira Sözleşmesinden SONRA Verilmelidir (En Önemli Madde): Taahhütnamenin düzenlenme tarihi, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarih olmalıdır. Kira sözleşmesi yapılmadan veya yapıldığı anda verilen taahhütnameler geçersizdir.
Uyarı: Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütnameler, kiracının “baskı altında imzaladığı” varsayılarak Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler? (Adım Adım)
Elinizde geçerli bir taahhütname var ve tahliye tarihi geldiği halde kiracı evden çıkmıyor. Ne yapmalısınız?
- Adım 1 (İcra Takibi): Taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatmalısınız. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir, kaçırılırsa taahhütname o dönem için geçerliliğini yitirir.
- Adım 2 (Tebligat ve İtiraz): Kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracının buna 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır.
- Adım 3 (Dava Süreci):
- Kiracı itiraz etmezse: 15 gün içinde tahliye gerçekleşir.
- Kiracı imzaya itiraz ederse: (İmza benim değil derse) Süreç mahkemeye taşınır ve bilirkişi incelemesi yapılır. Bu noktada taahhütnamenin noterden yapılmış olması ev sahibine büyük avantaj sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tahliye taahhütnamesi noterden olmak zorunda mı?
Hayır, kanunen böyle bir zorunluluk yoktur. Adi yazılı şekilde (kendi aranızda kağıda dökerek) de yapılabilir. Ancak noter huzurunda yapılması, kiracının ileride “imza bana ait değil” diyerek süreci uzatmasını engeller.
Boş kağıda atılan imza (Beyaza İmza) geçerli midir?
Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre; kiracı boş bir kağıdı imzalayıp ev sahibine verdiyse, ev sahibi bu kağıdın üzerini sonradan doldursa bile belge geçerli kabul edilir. Kiracı, attığı imzanın sonuçlarına katlanmak zorundadır.
Eşin rızası olmadan verilen taahhütname geçerli mi?
Eğer kiralanan yer “Aile Konutu” ise, tahliye taahhütnamesinde her iki eşin de imzası gerekir. Aksi takdirde diğer eş taahhütnamenin iptalini isteyebilir veya geçersizliğini ileri sürebilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Süreç; icra takibine itiraz edilip edilmemesine ve mahkemelerin iş yüküne göre değişir. İtiraz olmayan takipler kısa bir sürede sonuçlanabilirken, dava açılması gereken durumlarda (imza inkarı vb.) süreç 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürebilmektedir.
Yargıtay Kararları Işığında Önemli Bir Detay
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, tahliye taahhütnamesinde “Düzenleme Tarihi” (Taahhüdün verildiği tarih) ile “Tahliye Tarihi” (Evin boşaltılacağı tarih) ayrı ayrı yer almalıdır. Düzenleme tarihinin, kira kontratı tarihinden sonra olduğu açıkça anlaşılmalıdır. İspat yükü kiralayandadır (ev sahibindedir).
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, gayrimenkul hukukunun en teknik konularından biridir. Belgenin hazırlanması veya icra sürecinin yönetilmesi aşamasında yapılacak usulü bir hata, haklıyken sizin haksız duruma düşmenize ve yıllarca sürecek davalarla uğraşmanıza neden olabilir.
Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, hak kaybı yaşamanızı önleyecektir.
Geri bildirim: Yalova Kira Tespit Davası: 5 Yıllık Süreç ve Yeni Kira Bedeli Belirleme Rehberi - Aral ÇİMEN