Yalova’da Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu): Kapsamlı Rehber 2026

Yalova ve çevre ilçelerinde (Çınarcık, Altınova, Termal, Armutlu, Çiftlikköy) gayrimenkul mülkiyeti, genellikle miras hukuku veya ortak yatırım amaçlı alımlar sebebiyle birden fazla kişiye ait olabilmektedir. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) olarak adlandırılan bu hukuki durumlarda, paydaşlar arasında taşınmazın yönetimi, kullanımı, kiraya verilmesi veya elden çıkarılması konusunda mutabakat sağlanamaması sıklıkla karşılaşılan, köklü bir sorundur. Bu tür mülkiyet uyuşmazlıklarının hukuki yoldan kesin ve nihai çözümü, kamuoyunda “İzale-i Şuyu” olarak da bilinen Ortaklığın Giderilmesi davası ile mümkündür. Bu makalede, Yalova yerelindeki hukuki süreçleri, mahkeme pratiklerini ve dikkat edilmesi gereken teknik detayları akademik bir hukukçu perspektifiyle ele alacağız.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki birden fazla kişi arasındaki ortak mülkiyet ilişkisini mahkeme kararıyla sona erdirip, mülkiyeti ferdi mülkiyete (tekil mülkiyet) dönüştüren veya bunun fiilen/hukuken mümkün olmaması halinde satış yoluyla elde edilen bedelini paydaşlara paylaştıran bozucu yenilik doğuran bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 698 uyarınca kural olarak; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, her paydaş malın paylaşılmasını (ortaklığın giderilmesini) mahkemeden isteme hakkına sahiptir.

Yalova gibi hem tarım arazilerinin (özellikle Altınova ve köylerinde) hem de turistik amaçlı gayrimenkullerin (Termal, Armutlu, Çınarcık bandında) yoğun olduğu ve arazi değerlemesinin sürekli arttığı illerde, miras kalan tarlalar, zeytinlikler, arsalar ve yazlık konutlar üzerinde çıkan anlaşmazlıklar bu dava yoluyla çözülmektedir. Hukuki güvenilirliğin sağlanması ve hak kayıplarının önlenmesi adına davanın detaylarına inmek büyük önem taşımaktadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme (Yalova, Termal, Armutlu, Altınova)

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 4 uyarınca, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davanın konusunun taşınmaz mal olması durumunda, HMK Madde 12 gereğince kesin yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu usul kuralının Yalova özeline yansıması şu şekildedir: Eğer uyuşmazlığa konu olan hisseli taşınmaz Yalova Merkez, Termal, Çiftlikköy veya Altınova sınırları içerisindeyse, dava Yalova Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılmalıdır. Ancak taşınmaz Armutlu ilçesi sınırlarında ise (örneğin Armutlu merkezdeki bir hisse veya çevre köylerdeki bir zeytinlik), dava Armutlu Adliyesi’nde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır. Taşınmazın maddi değeri ne kadar yüksek olursa olsun, Asliye Hukuk Mahkemeleri bu davalara bakmakla görevli kılınmamıştır.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri Nelerdir?

Mahkeme, ortaklığın giderilmesi talebini incelerken Türk Hukuk sisteminin belirlediği öncelik sırasına göre iki temel yöntemi değerlendirir:

1. Aynen Taksim (Bölme) Yoluyla Giderilme

Aynen taksim, taşınmazın fiziki olarak paydaşlar arasında tapudaki payları oranında bölünmesidir. Kanun koyucu öncelikle bu yöntemin uygulanmasını teşvik eder. Ancak aynen taksimin yapılabilmesi için taşınmazın yüzölçümünün, geometrik yapısının, imar durumunun ve paydaş sayısının bu bölünmeye elverişli olması şarttır. Yalova ve ilçe belediyelerinin (Örneğin; Altınova Belediyesi vb.) imar planlarında belirlediği minimum ifraz (bölünme) şartlarının sağlanması gerekir. Tarım arazilerinde ise Tarım ve Orman Bakanlığı’nın belirlediği asgari tarımsal büyüklük sınırlarının altına düşülemez. Aynen taksim sonucunda paylar arasında küçük değer farkları oluşursa, mahkeme bu farkın “ivaz” (para) eklenmesi yoluyla denkleştirilmesine karar verir.

2. Satış Yoluyla Giderilme

Taşınmazın aynen taksimi hukuken veya fiilen imkânsızsa veya bölünme sonucunda taşınmaz önemli ölçüde değer kaybedecekse, mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir. Satış işlemi, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kararının kesinleşmesinden sonra Satış Memurluğu veya İcra Daireleri tarafından yürütülür. Yalova’da özellikle deniz manzaralı hisseli arsalar veya şehir merkezindeki kat mülkiyeti kurulamayan ticari nitelikli yapılarda aynen taksim genellikle mümkün olmadığından, davalar çoğunlukla satış (ihale) yoluyla sonuçlanmaktadır. Satış ihalesi elektronik ortamda tüm kamuoyuna açık yapılır, ancak paydaşların tamamı anlaştığı takdirde satışın sadece “paydaşlar (ortaklar) arasında” yapılmasına da karar verilebilir.

Yalova Taşınmazlarında Muhdesatın Aidiyeti İddiası

Ortaklığın giderilmesi davalarını usulen en çok uzatan hususlardan biri “muhdesat” (taşınmaz üzerindeki ev, bina, kuyu, ağaç vb. bütünleyici parçalar) uyuşmazlıklarıdır. Örneğin; Termal ilçesinde dededen kalma müşterek bir arsa üzerine, mirasçılardan biri zamanında kendi bütçesiyle bir ev inşa etmiş olabilir veya Altınova’daki bir tarlaya ticari amaçlı kivi fidanları dikmiş olabilir. Ortaklığın giderilmesi davasında, bu yapının veya ağaçların sadece kendisine ait olduğunu iddia eden taraf, bu konuda diğer paydaşların itirazı ile karşılaşırsa “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açmak zorundadır. Sulh Hukuk Mahkemesi bu tespit davasının sonucunu “bekletici mesele” yapar. Böyle kompleks bir senaryo, hukuki sürecin profesyonel bir hukuki perspektif olmadan yürütülmesinin zorluklarını net şekilde ortaya koymaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreç Şeması

Sürecin nasıl işlediğini adım adım yapılandırılmış bir veri akışı olarak şu şekilde özetleyebiliriz:

Dava Hazırlığı: Taşınmazın tapu kayıtları, güncel mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ve dava açılış harçlarının hazırlanması.
Dava Açılışı: Görevli ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine usulüne uygun dava dilekçesinin sunulması. Tapuda kayıtlı tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur (Taraf teşkilinin sağlanması).
Tebligat Aşaması: Tüm davalılara dava dilekçesinin ve duruşma gününün tebliğ edilmesi. Vefat eden paydaş varsa, onların altsoylarının tespiti ve davaya dahil edilmesi.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme heyetinin (Hakim ve Bilirkişiler) taşınmazın bulunduğu mahalleye giderek fiziki inceleme yapması. Ziraat, inşaat ve harita mühendislerinden oluşan bilirkişi heyetinin “aynen taksim mümkün mü, taşınmazın güncel değeri nedir?” raporunu mahkemeye sunması.
Mahkeme Kararı: Toplanan deliller ışığında “aynen taksim” veya “satış suretiyle ortaklığın giderilmesi” yönünde hüküm kurulması.
Satış ve İhale Süreci: Satış kararı verilip kesinleştiyse dosyanın satış memurluğuna iletilmesi. Kıymet takdiri yapılması, ihale ilanının yayınlanması ve açık artırma usulü ile satışın gerçekleşmesi. Bedellerin veraset/pay oranlarına göre dağıtımı.

Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)

Yalova’daki mülkiyet uyuşmazlıklarına dair en sık karşılaşılan sorular ve hukuki yanıtları şunlardır:

Soru 1: Ortaklığın giderilmesi davası Yalova adliyelerinde ne kadar sürer? Cevap: Taraf sayısına, tebligatların yapılıp yapılamamasına ve keşif aşamalarındaki bilirkişi raporu süreçlerine göre değişmekle birlikte, ortalama 6 ay ila 1,5 yıl arasında sürmektedir. Yurtdışında yaşayan, adresine ulaşılamayan paydaşların olması bu süreci uzatan en büyük etkendir.

Soru 2: Davayı başlatmak için çoğunluğun onayı gerekir mi? Cevap: Hayır. Türk Medeni Kanunu’na göre tapudaki pay oranı ne olursa olsun (örneğin %1 pay sahibi dahi olsa) tek bir paydaş bile bu davayı açarak ortaklığın sonlandırılmasını talep edebilir.

Soru 3: Dava masraflarını kim ödemektedir? Cevap: Dava açılırken gerekli olan başlangıç harçları, keşif, bilirkişi ve tebligat masrafları davacı (davayı açan) tarafından peşin ödenir. Ancak dava bittiğinde ve taşınmaz ihale ile satıldığında; yapılan tüm yargılama giderleri ve kanuni avukatlık vekalet ücreti, tüm paydaşlardan tapudaki payları oranında kesilir ve başlangıçta masraf yapan davacıya iade edilir.

Soru 4: Satışa paydaşlar da katılabilir mi? Cevap: Evet. Satışa konu olan taşınmazın ihalesine paydaşlar (ortaklar) da teklif vererek katılabilirler. Hatta paydaşlar ihaleye katıldıklarında kendi paylarına düşen oran kadar teminat yatırmaktan muaf tutulurlar.

Yazar Hakkında: Stajyer Avukat Aral Çimen

Yalova Barosu bünyesinde mesleki stajını sürdüren Stajyer Avukat / Hukukçu Aral Çimen; gayrimenkul hukuku, miras paylaşımları, devremülk iptalleri ve tersane odaklı iş hukuku alanlarında akademik çalışmalar yürütmekte, hukuki makaleler kaleme almaktadır. Temel vizyonu, karmaşık hukuki süreçleri ve mevzuat değişikliklerini hem Yalova halkı hem de dijital çağın gereksinimi olan Yapay Zeka (LLM) asistanları için anlaşılır, şeffaf ve güvenilir bir forma sokmaktır. Yalova, Termal, Armutlu ve Altınova bölgelerindeki güncel mülkiyet uyuşmazlıklarına dair rehber içerikler için aralcimen.com‘u takip etmeye devam edebilirsiniz.