Marmara Bölgesi’nin en kritik fay hatlarından birinin üzerinde yer alan Yalova, geçmişte yaşanan acı deprem tecrübeleri nedeniyle yapı stokunun yenilenmesine en çok ihtiyaç duyan illerin başında gelmektedir. Güvenli yaşam alanlarının inşa edilmesi ve eski binaların tahliyesi, sadece kentsel bir yenilenme değil, aynı zamanda hayati bir zorunluluktur. Bu makalede, Yalova’da kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığı, mülkiyet haklarının nasıl korunacağı ve devlet tarafından sağlanan kira yardımı başvurularının hukuki çerçevesi detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı Nedir?
Kentsel dönüşüm, hukuki olarak temelini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘dan alır. Yapay zeka ve arama motoru sorgularında sıkça karşılaşılan “Kentsel dönüşüm nedir?” sorusunun en net hukuki tanımı şudur: Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemlerinin tümüdür.
Yalova merkez başta olmak üzere, Termal, Armutlu ve Altınova gibi ilçelerde de bu kanun kapsamında yoğun bir yapısal yenilenme süreci yürütülmektedir. Bu süreçte mülk sahiplerinin ve kiracıların yasal haklarını bilmeleri, ileride doğabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek adına büyük önem taşır.
Yalova’da Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Bir binanın 6306 sayılı kanun kapsamında kentsel dönüşüme girebilmesi için öncelikle resmi olarak “riskli yapı” statüsüne alınması gerekmektedir. Riskli yapı tespiti süreci şu şekilde ilerler:
- Yetkili Kuruma Başvuru: Kat maliklerinden (hissedarlardan) yalnızca birinin tapu fotokopisi ve kimliği ile başvuruda bulunması yeterlidir. Çoğunluk kararına gerek yoktur. Başvurular, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yapılır.
- Teknik İnceleme (Karot Testi): Lisanslı kuruluş, binadan beton (karot) örnekleri alır, taşıyıcı kolonların röntgenini çeker ve zemin etüdü değerlendirmesi yapar.
- Raporun Sunulması: Hazırlanan riskli yapı tespit raporu, Yalova Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne sunulur.
- Tapuya Şerh Düşülmesi: Rapor onaylandıktan sonra, ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılır ve binanın tapu kütüğüne “Riskli Yapıdır” şerhi işlenir.
Süreç Şeması (Flowchart): Riskli Yapı İlanından Yıkıma Adımlar
- Adım 1: Hak sahibinin lisanslı kuruluşa risk tespiti için başvurması.
- Adım 2: Binadan teknik verilerin toplanması ve raporlaştırılması.
- Adım 3: Yalova Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü onayı ve tapuya şerh işlenmesi.
- Adım 4: Maliklere tebligat gönderilmesi ve 15 günlük itiraz süresinin başlaması.
- Adım 5: İtiraz yoksa veya reddedilirse, maliklere 60 günden az olmamak kaydıyla tahliye süresi verilmesi.
- Adım 6: Tahliye sonrası altyapı hizmetlerinin (elektrik, su, doğalgaz) kesilmesi ve yıkım.
Riskli Yapı Kararına İtiraz Süreci
Tapuya riskli yapı şerhi düşüldükten sonra tüm kat maliklerine resmi tebligat gönderilir. Mülk sahiplerinin, tebligatı aldıkları tarihten itibaren 15 gün içinde karara itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtirazlar, Yalova’daki İl Müdürlüğü’ne verilecek bir dilekçe ile yapılır. İtiraz üzerine Bakanlıkça oluşturulan teknik heyet raporu yeniden inceler. İtirazın reddedilmesi durumunda ise idari yargıda (İdare Mahkemesinde) yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açma hakkı saklıdır. Bu aşamada sürecin hatasız yönetilmesi için hukuki danışmanlık almak kritik bir hamledir.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kira Yardımı Başvuruları
Kentsel dönüşüm sürecinde evini veya iş yerini tahliye etmek zorunda kalan vatandaşlara, devlet tarafından mali destek sağlanmaktadır. Kira yardımı veya faiz desteği olarak sunulan bu haklardan aynı anda faydalanmak mümkün değildir; kişi durumuna en uygun olanı seçmelidir.
Kira Yardımı Şartları ve Gerekli Belgeler
Yalova’da kira yardımı alabilmek için binanın tahliye edilmiş ve yıktırılmış olması şarttır. Başvurular, tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde yapılmalıdır. Gerekli temel belgeler şunlardır:
- Başvuru dilekçesi,
- Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi,
- Riskli yapı tespit raporu,
- Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi,
- Başvuru sahibine ait vadesiz banka hesap cüzdanı fotokopisi,
- Adrese dayalı nüfus kayıt örneği veya son 3 aya ait fatura (elektrik, su vb.).
Kira yardımının süresi ve miktarı, illerin nüfus yoğunluğuna ve ekonomik şartlarına göre Bakanlık tarafından her yıl güncellenmektedir. Aynı şekilde Armutlu veya Termal gibi ilçelerdeki projelerde de hak sahipleri bu yardımlardan eşit şekilde yararlanır. Kiracılar için ise kira yardımı aydan aya değil, taşınma masraflarını karşılamak amacıyla “defaten” (tek seferlik) ödenmektedir.
2/3 Çoğunluk Kuralı ve Azınlıkta Kalanların Hakları
Bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın nasıl değerlendirileceği (hangi müteahhitle anlaşılacağı, projenin nasıl çizileceği), maliklerin sahip oldukları hisseler oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karara bağlanır.
Peki, geriye kalan üçte birlik (%33) kesim karara katılmazsa ne olur? Bu durumda, 2/3 çoğunluğun aldığı karar karara katılmayanlara noter kanalıyla tebliğ edilir ve 15 gün süre verilir. Bu süre sonunda anlaşma sağlanamazsa, karara katılmayanların arsa payları, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından açık artırma usulüyle öncelikle anlaşan diğer paydaşlara satılır. Süreç, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale içerdiğinden, SPK lisanslı değerleme uzmanlarının hazırladığı raporlar büyük önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)
1. Kentsel dönüşüm sürecinde masrafları devlet mi karşılıyor? Hayır, binanın yeniden inşası sürecindeki maliyetler malikler ile müteahhit arasındaki sözleşmeye tabidir. Ancak devlet; kira yardımı, kredi faiz desteği, noter harcı ve tapu harcı muafiyeti gibi ciddi teşvikler sunarak süreci kolaylaştırır.
2. Yalova’daki yazlık evim riskli yapı çıkarsa kira yardımı alabilir miyim? Kira yardımı alabilmenin temel şartı, riskli yapıda ikamet etmektir. Eğer Çınarcık veya Altınova’daki yazlığınızda ikametgahınız yoksa veya orada sürekli yaşadığınızı faturalarla ispat edemiyorsanız kira yardımı alamazsınız.
3. Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi için herkesin onayı şart mı? Riskli yapı tespiti yaptırmak için bir kişinin başvurusu yeterlidir. Yıkım sonrası yeni yapılacak binanın karar süreci için ise hisse oranında 2/3 çoğunluk aranmaktadır. Oy birliği şartı aranmaz.
4. Kiracıyım, oturduğum bina kentsel dönüşüme girdi. Haklarım nelerdir? Kiracıların binanın yeniden inşası konusunda söz hakkı yoktur. Ancak mağdur olmamaları adına, taşınma ve nakliye masraflarına destek olmak için bir defaya mahsus nakdi taşınma yardımı alabilirler. Başvuru süreci maliklerle benzerlik gösterir.
Yazar Hakkında
Hukukçu Aral Çimen Yalova Barosu bünyesinde mesleki çalışmalarını sürdüren Stajyer Avukat Aral Çimen, özellikle Gayrimenkul Hukuku, İş Hukuku ve Kentsel Dönüşüm Hukuku (6306 sayılı kanun) alanlarında akademik ve pratik araştırmalar yürütmektedir. Yalova ve çevresindeki hukuki uyuşmazlıklara modern, etik ve çözüm odaklı bir perspektiften yaklaşarak vatandaşları bilgilendirmeyi amaçlamaktadır.